Từ khóa "Đấu giá" :

Bài viết này sẽ bàn về vấn đề pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương. Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng nhằm giải quyết nhu cầu đất ở một cách công bằng, minh bạch trong quản lý và sử dụng đất đai và tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

(Pháp lý) – Chi cục Thi hành dân sự quận Hoàng Mai (Hà Nội) vừa phối hợp với Trung tâm Lưu ký Chứng khoán Việt Nam và Công ty TNHH Chứng khoán ACB tổ chức bán công khai hơn 3,7 triệu cổ phiếu của Nguyễn Đức Kiên (Bầu Kiên) tại Ngân hàng TMCP Á Châu để thi hành án. Vậy căn cứ quy định nào của pháp luật để cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp trên trong khi ông Kiên còn đang thụ hình ? PV Tạp chí Pháp lý đã phỏng vấn Thạc sĩ, Luật sư Lưu Bá Khiêt – Văn phòng Luật sư Hồng Nguyên & Associates (Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh) PV: Tại Bản án phúc thẩm số 570/2014 ngày 15/12/2014, Tòa phúc thẩm có thẩm quyền đã tuyên buộc ông Kiên phải có trách nhiệm bồi thường cho Nhà nước số tiền hơn 75 tỷ đồng do hành vi trốn thuế gây ra. Luật sư có thể cho biết, đến thời điểm này ông Kiên đã khắc phục hậu quả như thế nào ?  Luật sư Lưu Bá Khiết: 7 năm trước (15/12/2014), Bản án số 570/2014 của Tòa phúc thẩm TANDTC tại Hà Nội đã tuyên bác kháng cáo của Nguyễn Đức Kiên (tức Bầu Kiên), xử bị cáo y án sơ thẩm 30 năm tù và bồi thường cho Nhà nước số tiền hơn 75 tỷ về tội trốn thuế, phạt 100 triệu hành vi lừa đảo đồng thời cấm đảm nhiệm chức vụ liên quan đến hoạt động ngân hàng trong vòng 5 năm sau khi mãn hạn tù. Vào thời điểm đó vụ án kinh tế xảy ra tại ngân hàng ACB do Bầu Kiên cầm đầu được đánh giá là vụ án đặc biệt nghiêm trọng, được ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng đưa vào diện án điểm. Như vậy kể từ ngày bị bắt giam, đến thời điểm này ông Kiên chỉ mới thụ hình được gần 9 năm, tức chỉ mới được gần 1/3 thời gian. Trog khi đó, liên quan đến số tiền 75 tỷ đồng phải thu hồi mà Bản án đã tuyên, đến thời điểm này Cơ quan THADS còn phải tiếp tục thu hồi số tiền hơn 26 tỷ đồng. Trước đó qua thông tin đại chúng, sau khi bán đấu giá 3 ngôi biệt thự của vợ chồng ông Kiên ở TP.HM, thu hồi được số tiền gần 49 tỷ đồng (năm 2017), Cơ quan THADS có thẩm quyền đã nỗ lực xác minh điều kiện thi hành án của ông Kiên để thi hành dứt điểm số tiền còn lại nhưng chưa có kết quả. Vì vậy việc Chi cục Thi hành dân sự quận Hoàng Mai (Hà Nội) phối hợp với Trung tâm Lưu ký Chứng khoán Việt Nam và Công ty TNHH Chứng khoán ACB tổ chức bán hơn 3,7 triệu cổ phiếu của ông Kiên tại Ngân hàng TMCP Á Châu để tiếp tục thi hành án là một sự nỗ lực rất lớn của cơ quan có thẩm quyền. Thạc sĩ, Luật sư Lưu Bá Khiết PV: Được biết tại thời điểm kê biên tài sản, Cơ quan điều tra không trực tiếp áp dụng mà có văn bản đề nghị Ngân hàng ACB phong tỏa quản lý toàn bộ số cổ phiếu, cổ phần do Nguyễn Đức Kiên và người thân đang sở hữu tại Ngân hàng ACB. Luật sư có thể giải thích rõ hơn về các qui định pháp luật điều chỉnh? Luật sư Lưu Bá Khiết: Điều 57 Luật Chứng khoán 2006 quy định: Trung tâm lưu ký chứng khoán và thành viên lưu ký có trách nhiệm bảo mật các thông tin liên quan đến sở hữu chứng khoán của khách hàng, từ chối việc điều tra, phong toả, cầm giữ, trích chuyển tài sản của khách hàng mà không có sự đồng ý của khách hàng, trừ trường hợp cung cấp thông tin theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  Cũng như vậy tại, Điều 38 Luật này còn quy định: Sở Giao dịch chứng khoán, Trung tâm Giao dịch chứng khoán có nghĩa vụ cung cấp thông tin và phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong công tác điều tra và phòng, chống các hành vi vi phạm pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán… Điều đó có nghĩa, các cơ quan hoạt động chứng khoán phải có trách nhiệm hợp tác với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Tuy nhiên tại thời điểm khởi tố bị can bắt giam ông Nguyễn Đức Kiên (20/8/2012), BLTTHS 2003, chưa có điều luật điều chỉnh độc lập biện pháp phong tỏa tài khoản, trừ  biện pháp kê biên tài sản được quy định tại Điều 146.  Như vậy cùng với tiến hành kê biên 3 ngôi biệt thự của vợ chồng ông Kiên sở hữu tại TP.HCM,  để đảm bảo thi hành án, việc Cơ quan Cảnh sát điều tra – Bộ Công an đã có văn bản đề nghị (thay vì trực tiếp phong tỏa) Ngân hàng ACB phong tỏa, quản lý toàn bộ số cổ phiếu, cổ phần do Nguyễn Đức Kiên và người thân đang sở hữu tại Ngân hàng ACB (gồm hơn 937 triệu cổ phần của Ngân hàng ACB, chiếm 9,03% vốn điều lệ, trong đó ông Nguyễn Đức Kiên sở hữu hơn 31,5 triệu cổ phiếu, chiếm 3,37%), là phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm. Trong vòng lao lý nhưng vợ chồng Nguyễn Đức Kiên vẫn sở hữu khối tài sản khủng tại Ngân hàng ACB nhờ giá trị cố phiếu tăng đều. PV: Xin ông cho biết những quy định nào của pháp luật cho phép các cơ quan có thẩm quyền được rao bán hơn 3,7 triệu cổ phiếu của ông Kiên trong lúc ông Kiên còn đang chấp hành hình phạt tù ? Luật sư Lưu Bá Khiết: Như tôi đã đề cập ở trên, toàn bộ số cổ phiếu của ông Kiên và người thân đã được Cơ quan điều tra đề nghị Ngân hàng ACB áp dụng biện pháp phong tỏa theo quy định của pháp luật. Điều đó có nghĩa điều kiện thi hành án của ông Kiên đã được xác định là số cổ phiếu đã bị phong tỏa có giá trị tương ứng với số tiền mà Bản án đã tuyên buộc ông Kiên phải bồi thường cho Nhà nước do hành vi trốn thuế gây ra. Điều 71 Luật THADS sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định 6 biện pháp cưỡng chế được áp dụng. Trong đó có biện pháp, cưỡng chế khấu trừ trong tài khoản, thu hồi, xử lý tiền, giấy tờ có giá của người phải thi hành án. Giấy tờ có giá theo quy định tại Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định, bao gồm: cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch. “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác” (điểm 8, Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010). Luật Chứng khoán sửa đổi, bổ sung năm 2019 (Điều 55) điều chỉnh: Tổng công ty lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam có trách nhiệm bảo mật thông tin liên quan đến sở hữu của khách hàng; từ chối việc phong tỏa, cầm giữ, trích chuyển tài sản, trích lục, sao chép thông tin sở hữu chứng khoán của khách hàng mà không có sự đồng ý của khách hàng, trừ trường hợp theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền… Tại Điều 23 Thông tư 119/2020/TT-BTC của Bộ Tài chính cũng quy định: “Tổng công ty lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam chỉ thực hiện phong tỏa, giải tỏa chứng khoán sau khi có yêu cầu bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật”. Có nghĩa quyền sở hữu chứng khoán của khách hàng được bảo mật tối đa, nhưng phải chịu sự điều chỉnh của cơ quan có thẩm quyền. Đối chiếu với các quy định trên của pháp luật, việc Chi cục Thi hành dân sự quận Hoàng Mai (Hà Nội) phối hợp với Trung tâm Lưu ký Chứng khoán Việt Nam và Công ty TNHH Chứng khoán ACB tổ chức bán công khai hơn 3,7 triệu cổ phiếu của Nguyễn Đức Kiên (Bầu Kiên) tại Ngân hàng TMCP Á Châu để thi hành dứt điểm số tiền còn lại hơn 26 tỷ đồng mà ông Kiên phải bồi thường cho Nhà nước theo Bản án phúc thẩm đã tuyên là phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. PV: Xin cảm ơn Luật sư ! VŨ LÊ MINH (thực hiện)      

(Pháp lý) – Đấu giá, xử lý tài sản kê biên là một công việc rất quan trọng nhằm đảm bảo việc thi hành nghĩa vụ trả tiền của bị cáo trong vụ án hình sự và của đương sự trong vụ án kinh tế, dân sự. Tuy nhiên, việc đấu giá, xử lý tài sản kê biên để thi hành bản án, quyết định của Toà án thời gian qua còn nhiều bất cập, gây khiếu kiện. Đáng chú ý, có tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản nhà nước, thiệt hại cho các đương sự .  Từ thực tế nghiên cứu các vụ thi hành án có liên quan cho thấy công tác tổ chức đấu giá, xử lý tài sản kê biên để thi hành án đang có những lỗ hổng tạo cơ hội cho các tổ chức, cá nhân lợi dụng để thao túng, trục lợi.  Kẽ hở lớn nhất xuất phát từ những bất cập của pháp luật. Vì vậy để ngăn chặn tình trạng tài sản kê biên bị bán rẻ, thất thoát, chiếm dụng, đặc biệt là tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản nhà nước tương tự xảy ra trong tương lai, cần sớm bịt lại các kẽ hở pháp luật trong đấu giá, xử lý tài sản kê biên để thi hành án và thẩm định giá, định giá tài sản. Khi tài sản kê biên để thi hành án bị bán rẻ… Trong tố tụng Hình sự, kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhà nước được áp dụng đối với bị can, bị cáo mà Bộ luật Hình sự quy định hình phạt chính hoặc hình phạt bổ sung là hình phạt tiền hoặc BLHS quy định có thể bị tịch thu tài sản như một số tội trong nhóm tội phạm về ma túy, nhóm tội phạm về chức vụ….hoặc để đảm bảo bồi thường thiệt hại trong các vụ án có bị hại là người bị thiệt hại về tài sản; tính mạng, sức khỏe, nhân phẩm, danh dự, có nguyên đơn dân sự. Trong Tố tụng Dân sự thì kê biên tài sản là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời mà pháp luật cho phép thực hiện để ngăn cản những hành vi trái pháp luật đối với tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp. Cùng với đó, trong Thi hành án dân sự (THADS) kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là một biện pháp cưỡng chế thi hành án để đảm bảo việc thi hành nghĩa vụ trả tiền được quy định trong bản án, quyết định của Tòa án. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua xảy ra nhiều vụ án gồm cả hình sự (kinh tế, tham nhũng) lẫn vụ án dân sự , việc kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án theo bản án, quyết định của Toà án đang có nhiều bất cập, gây khiếu kiện. Thậm chí, nhiều vụ tài sản kê biên bị bán rẻ, thất thoát, chiếm dụng… nhiều vụ, tài sản của người phải thi hành án bị bán sạch nhưng không đủ để thi hành án, dẫn đến khiếu kiện, tố cáo kéo dài. Điển hình như trong vụ trong vụ án Epco - Minh Phụng, ông Liên Khui Thìn (Giám đốc kiêm Phó chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Epco) bị tuyên án tử hình về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản XHCN do đã cấu kết với một số người chiếm đoạt tiền nhà nước thông qua các hợp đồng vay ngân hàng. Ông Thìn đã dùng tiền này để mua nhiều bất động sản tại quận 2, quận 9... và không có khả năng trả nợ ngân hàng. Theo phán quyết của tòa, những khoản tiền ông Thìn đầu tư vào các khu đất phải được thu hồi để thanh toán cho ngân hàng, khắc phục thiệt hại hơn 1.000 tỷ đồng cho nhà nước. Ông Thìn sau đó được Chủ tịch Nước chấp nhận đơn xin ân giảm từ án tử hình xuống tù chung thân. Hơn 10 năm cải tạo tốt, thi hành án trên 500 tỷ đồng... ông tiếp tục được giảm án rồi được đặc xá năm 2009 với phần trách nhiệm dân sự còn phải liên đới bồi thường là 481 tỷ đồng (trong tổng số 1.051 tỷ đồng). Điều đáng nói, theo ông Liên Khui Thìn trong thời gian ông ngồi tù, một số cá nhân đã cố tình làm sai phán quyết của toà khi thi hành án, bán rẻ và chiếm đoạt những tài sản của ông tại Công ty Epco, Công ty TNHH An Khánh và Công ty TNHH Hồng Long.  Ông Liên Khui Thìn (nguyên giám đốc Công ty TNHH EPCO) tố cáo một số cá nhân đã cố tình làm sai phán quyết của toà khi thi hành án, bán rẻ và chiếm đoạt tài sản. Đơn cử như nhà kho A375-A376 Võ Văn Ngân (TP Thủ Đức), giá thị trường hiện nay khoảng 2000 tỷ - 4000 tỷ đồng nhưng NH bán 60 tỷ đồng; Khu Công nghiệp Đồng An – Bình Dương, giá thị trường khoảng 500 tỷ - 1000 tỷ đồng được bán với giá 46 tỷ đồng;… Theo ông Liên Khui Thìn trong thời gian ông ngồi tù, một số cá nhân đã cố tình làm sai phán quyết của toà khi thi hành án, bán rẻ và chiếm đoạt những tài sản của ông tại Công ty Epco, Công ty TNHH An Khánh và Công ty TNHH Hồng Long. Các tài sản cá nhân vốn là các khoản đầu tư vào các dự án ở quận 2, quận 9 cũ trị giá hàng nghìn tỷ đồng bị “hô biến” thành tài sản tư nhân. Liên quan đến vụ việc, nguyên Cục trưởng thi hành án dân dự TP HCM Lương Vĩnh Phúc và chấp hành viên Bùi Liên Hiệp đã bị xử lý hình sự về các tội "Lạm quyền trong thi hành công vụ" và "Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng". Tuy nhiên, theo ông Thìn một số cá nhân khác vẫn bị "bỏ lọt" và tiếp tục làm đơn tố cáo các hành vi sai phạm đến cơ quan chức năng. Sau thời gian dài xác minh, ngày 29/6/2021, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an (C03) cho biết đã khởi tố vụ án Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí theo đơn tố cáo của ông Thìn. Hay trong một số vụ thi hành án tín dụng, ngân hàng việc xử lý tài sản kê biên để thi hành án cũng đã và đang vấp phải nhiều khiếu kiện, tố cáo. Điển hình như trường hợp của Chi cục Thi hành án Dân sự TP Buôn Ma Thuột hồi đầu năm 2019. Để thi hành bản án của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột xử sơ thẩm, buộc Cty Ấn Độ phải trả nợ cả gốc lẫn lãi cho Agribank Đắk Lắk tổng cộng hơn 10,5 tỉ đồng, Chi cục Thi hành án Dân sự TP Buôn Ma Thuột tổ chức bán đấu giá tòa nhà 8 tầng của vợ chồng ông Trần Ngọc Ấn, giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ khách sạn Ấn Độ (Cty Ấn Độ) với giá khởi điểm chỉ vẻn vẹn hơn 4,2 tỉ đồng, trong khi tài sản được định giá hơn 7,561 tỉ đồng, khiến dư luận xôn xao. Hay trường hợp của Công ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn (TP Lào Cai). Sau khi không có khả năng chi trả khoản nợ gồm gốc và lãi là 52,4 tỷ đồng cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương - Chi nhánh Lào Cai, tài sản Công ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn đã được đem bán phát mại. Chi nhánh Chi cục Thi hành án dân sự TP Lào Cai (Chi cục THADS TP Lào Cai) thực hiện kê biên tài sản Công ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn tại Khe cống thung lũng số 3 (phường Lào Cai, TP Lào Cai) gồm quyền sử dụng 29,5 nghìn m2 đất, nhà, toàn bộ máy móc thiết bị trạm nghiền Clinker và trạm cân điện tử, máy xúc lật bánh lốp... để bán đấu giá. Kết quả thẩm định giá lần đầu đối với toàn bộ tài sản đấu giá Công ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn là 6,5 tỷ đồng - quá thấp so với thẩm định giá do Công ty Cổ phần định giá và giám định Việt Nam thực hiện theo hợp đồng với ngân hàng vào tháng 11/2019, với giá trên 16 tỷ đồng. Do đó, ngân hàng có văn bản đề nghị Chi cục THADS TP Lào Cai xem xét thực hiện định giá lại tài sản và có được kết quả là trên 8,2 tỷ đồng. Sau đó, Chi cục THADS TP Lào Cai ký hợp đồng thuê Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai tổ chức 6 lần bán đấu giá tài sản trên nhưng đều thất bại. Lúc này, giá trị tài sản đã bị giảm xuống mức cực thấp, chỉ còn 5,1 tỷ đồng… Lỗ hổng lớn trong đấu giá và định giá tài sản để thi hành án… Qua những vụ việc trên cho thấy việc đấu giá, xử lý tài sản kê biên để thi hành bản án, quyết định của Toà án thời gian qua còn nhiều bất cập, gây  bức xúc , khiếu kiện. Đó là còn chưa kể đế tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản nhà nước (?).  Điều mà chúng tối muốn nói đến ở đây, mặc dù kê biên và đưa ra bán đấu giá tài sản trong thi hành án đều phải tuân theo quy định pháp pháp luật, chịu sự giám sát của nhiều cơ quan, tổ chức… đảm bảo tài sản được bán với giá phù hợp với giá thị trường. Nhưng, trong nhiều vụ giá trị thu được từ việc bán đấu giá tài sản rất thấp. Thậm chí, nhiều vụ tài sản của người phải thi hành án bị bán sạch nhưng không đủ để thi hành án, dẫn đến khiếu kiện, tố cáo kéo dài. Nguyên nhân của tình trạng này, theo nhận định của chúng tôi xuất phát từ những quy định pháp luật thiếu chặt chẽ, tạo ra lỗ hổng khiến tài sản kê biên bị bán rẻ, thất thoát, chiếm dụng.  Quy định pháp luật thiếu chặt chẽ, tạo ra lỗ hổng khiến tài sản kê biên bị bán rẻ, thất thoát, chiếm dụng. Hiện nay, việc bán tài sản trong công tác THADS được thực hiện theo quy định tại Điều 101 Luật THADS, có hai hình thức: bán đấu giá và bán không qua thủ tục đấu giá. Việc bán đấu giá đối với động sản có giá trị từ trên 10.000.000 đồng và bất động sản do tổ chức bán đấu giá thực hiện. Chấp hành viên bán đấu giá tài sản kê biên trong các trường hợp: Tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản chưa có tổ chức bán đấu giá hoặc có nhưng tổ chức bán đấu giá từ chối ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản; động sản có giá trị từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. Bán không qua thủ tục đấu giá do chấp hành viên thực hiện trong trường hợp tài sản có giá trị dưới 2.000.000 đồng hoặc tài sản tươi sống, mau hỏng. Các trường hợp bán đấu giá được thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016.  Việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định tại Điều 56 Luật Đấu giá tài sản là: Cơ quan thi hành án phải thông báo công khai trên Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản – Bộ Tư pháp, việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản theo quy định.  Sau khi lựa chọn tổ chức đấu giá đủ điều kiện, tiêu chuẩn thì chấp hành viên - người được phân công tổ chức thi hành bản án tiến hành ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản được lựa chọn và cung cấp cho tổ chức đấu giá tài sản bằng chứng chứng minh quyền sở hữu, quyền được bán tài sản, chịu trách nhiệm trước pháp luật về bằng chứng đó theo quy định. Tuy nhiên, pháp luật không quy định việc cơ quan THADS có chức năng kiểm tra các tổ chức bán đấu giá trong giai đoạn từ khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá đến khi kết thúc phiên đấu giá. Chính điều này đang tạo kẻ hở để các đối tượng lợi dụng để thao túng, thông đồng, dìm giá tài sản trong các cuộc đấu giá.  Minh chứng cho điều này, Báo cáo tại Hội nghị sơ kết công tác tư pháp 6 tháng đầu năm 2020 do Bộ Tư pháp tổ chức sáng 17/7/2020, đại diện Cục Bổ trợ tư pháp cho biết, hoạt động đấu giá tài sản thời gian qua vẫn còn tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản nhà nước. Cụ thể, theo báo cáo, tại Thanh Hóa, có vụ việc sau 2 lần UBND tỉnh hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất do phát hiện hành vi vi phạm và tổ chức đấu giá lại thì giá bán đã tăng từ 438 tỷ đồng lên hơn 1.215 tỷ đồng. Vụ đấu giá tài sản của Vinashin ở Quảng Ninh, hành vi đe dọa, chèn ép đã được người có tài sản ngăn chặn kịp thời, tài sản của Nhà nước không bị thất thoát. Trong các vụ đấu giá đất ở Hà Nam, đã xảy ra tình trạng “cò mồi”, đe dọa, nhưng đã được cơ quan công an hỗ trợ và đảm bảo an ninh kịp thời. Trong vụ đấu giá đất tại thị trấn Đắk Mâm, Krông Nô, Đắk Nông, vụ bán đấu giá tài sản của Công ty Cổ phần Dệt Long An và các vụ đấu giá đất tại Nghệ An, cơ quan điều tra đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với các đối tượng có hành vi thông đồng, dìm giá, băng nhóm đe dọa người tham gia đấu giá… Không chỉ vậy, trong các vụ việc mà chúng tôi dẫn ra ở trên đều có một điểm chung là giá khởi điểm của tài sản đấu giá được định giá chưa sát với giá thị trường, đặc biệt là giá đất, dẫn đến tình trạng có những người không có nhu cầu vẫn tham gia đấu giá để đầu cơ, trục lợi. Nguyên nhân của vấn đề này theo nhân định của chúng tôi là do khâu thẩm định giá tồn tại nhiều bất cập. Do việc đưa ra giá khởi điểm phù hợp với giá của thị trường là yếu tố quan trọng trong ĐGTS nên trên thực tế, để xác định giá khởi điểm đối với tài sản thi hành án, cơ quan thi hành án phải ký hợp đồng với các tổ chức thẩm định giá để yêu cầu xác định giá của tài sản. Tuy nhiên, hiện nay chưa có tiêu chí cụ thể để đánh giá chất lượng các tổ chức thẩm định giá. Việc lựa chọn đơn vị thẩm định giá chủ yếu dựa trên cảm tính, do đó, vẫn còn tồn tại hiện tượng các tổ chức thẩm định giá đưa ra kết quả thẩm định không sát với giá thị trường (quá cao hoặc quá thấp). Điều 29 và Điều 42 Luật Giá 2012 cho thấy pháp luật đã trao quyền cho doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá quá lớn: Được quyền cung cấp dịch vụ thẩm định giá và nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng; và hoạt động theo nguyên tắc độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và chỉ chịu trách nhiệm trước khách hàng về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá… Tuy nhiên, lại quá dễ dãi khi không hề có quy định cơ quan nào, cấp nào có quyền hậu kiểm kết quả thẩm định, định giá tài sản; giám sát, kiểm tra quy trình thực hiện của thẩm định viên có đảm bảo theo luật định; hoặc hỗ trợ tạo điều kiện cho thẩm định viên hoạt động độc lập về chuyên môn, không chịu sự chi phối hay sức ép bất cứ từ bên nào? Muốn định giá cao thì thẩm định viên tô hồng tài sản, thay đổi số liệu để định giá cao tài sản đó, còn nếu muốn định giá thấp thì phớt lờ các lợi thế của tài sản… Một điểm cần phải nghiên cứu nữa, theo quy định Điều 104, Luật THADS về việc xử lý tài sản không có người tham gia đấu giá, bán đấu giá không thành. Theo quan điểm của chúng tôi, pháp luật cũng đã trao quyền quá lớn cho Chấp hành viên trong việc xử lý tài sản không có người tham gia đấu giá, bán đấu giá không thành.  Theo đó, trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá… Trường hợp người được thi hành án không đồng ý nhận tài sản để thi hành án thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Nếu giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng. Người phải thi hành án không được đưa tài sản này tham gia các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án. Đối với tài sản bán đấu giá để thi hành các khoản nộp ngân sách nhà nước, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc tài sản đưa ra bán đấu giá nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên quyết định giảm giá để tiếp tục bán đấu giá tài sản… Theo quy định này, trong một số trường hợp Chấp hành viên có quyền ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Điều đáng nói là pháp luật lại không quy định cụ thể số lần Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Đặc biệt đối với tài sản bán đấu giá để thi hành các khoản nộp ngân sách nhà nước. Chính điều này dẫn tới tình trạng sau nhiều lần tài sản bị mang ra đấu giá, giá trị thu được từ việc bán đấu giá tài sản rất thấp. Thậm chí, nhiều vụ tài sản của người phải thi hành án bị bán sạch nhưng không đủ để thi hành án, dẫn đến khiếu kiện, tố cáo kéo dài… Đối với tài sản bán đấu giá để thi hành các khoản nộp ngân sách nhà nước, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc tài sản đưa ra bán đấu giá nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên quyết định giảm giá để tiếp tục bán đấu giá tài sản… Theo quan điểm của chúng tôi, pháp luật đã trao quyền quá lớn cho Chấp hành viên trong việc xử lý tài sản không có người tham gia đấu giá, bán đấu giá không thành. Trong khi đó khâu giám sát chéo, khâu kiểm soát quyền lại lỏng lẻo, rất dễ dẫn đến tiêu cực Kiến nghị Từ những phân tích trên cho thấy công tác tổ chức đấu giá, xử lý tài sản kê biên để thi hành án đang có những lỗ hổng tạo cơ hội cho các tổ chức, cá nhân lợi dụng để thao túng, trục lợi. Theo chúng tôi, kẽ hở lớn nhất xuất phát từ những bất cập của pháp luật, đó là : thiếu quy định cơ quan THADS có chức năng kiểm tra các cuộc tổ chức bán đấu giá trong giai đoạn từ khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá đến khi kết thúc phiên đấu giá; trao quyền cho doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá lớn, thiếu quy định về kiểm tra kết quả thẩm định, định giá tài sản, quy định về giám sát, kiểm tra quy trình thực hiện của thẩm định viên còn lỏng lẻo…; đặc biệt trao quyền quá lớn cho Chấp hành viên trong việc xử lý tài sản không có người tham gia đấu giá, bán đấu giá không thành… Vì vậy để ngăn chặn tình trạng tài sản kê biên bị bán rẻ, thất thoát, chiếm dụng, đặc biệt là tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản nhà nước tương tự xảy ra trong tương lai, kiến nghị cơ quan chức năng cần sớm bịt lại các kẽ hở trong đấu giá, xử lý tài sản kê biên để thi hành án và thẩm định giá, định giá tài sản. Theo đó, cần phải cân nhắc những nội dung bất cập trong quy định về kiểm tra, giám sát các tổ chức bán đấu giá trong giai đoạn từ khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá đến khi kết thúc phiên đấu giá; quy định về xử lý tài sản không có người tham gia đấu giá, bán đấu giá không thành, … Cùng với đó, xem xét sửa đổi bổ sung các quy định của pháp luật làm hạn chế sự lạm quyền của thẩm định viên và các tổ chức hoạt động về thẩm định giá theo hướng muốn “lách” cũng không có “cửa”; bổ sung quy định khắt khe hơn về tiêu chuẩn đào tạo, tuyển dụng và cấp giấy phép hoạt động và chứng chỉ hành nghề; tăng cường thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật trong thẩm định giá; chấn chỉnh hoạt động của các tổ chức, cá nhân hành nghề thẩm định giá; công khai những trường hợp vi phạm… Đặc biệt xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với những tổ chức, cá nhân nếu phát hiện có hành vi thông đồng, nâng khống, trục lợi. Đinh Chiến  - Thái Dương  

Liên quan đến Dự án đất đấu giá tại vị trí TQ5 (thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, Hà Nội), gọi tắt là Dự án TQ5, thời gian qua dư luận cho rằng “giá khởi điểm không tương xứng với vị trí đắc địa của khu đất”, nhận định này có chính xác hay chưa Dự án đất đấu giá TQ5 tại thị trấn Trâu Quỳ Theo phóng viên tìm hiểu, giá đất ở khởi điểm thực hiện đấu giá DA tại vị trí TQ5 đã gấp 2 lần so với giá đất theo khung giá của Nhà nước. Lý do là giá đất theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội thì đất ở là 12.200.000 đồng/m2 (Khu đất giá TQ5 tiếp giáp đường nhựa rộng 22m, chưa có tên trên bảng giá). Mặt khác, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) đối với đất ở là: 10.063.640 đồng/m2; đối với đất thương mại dịch vụ thời hạn 50 năm là: 4.430.962 đồng/m2. Trong khi đó, dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại Khu tái định cư Trâu Quỳ, Khu đấu giá tiếp giáp đường nhựa rộng 22m (lòng đường rộng 12m, vỉa hè mỗi bên rộng 5m), chưa có tên trong bản giá đất. Giá đất theo quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND, đất ở là 12.200.000 đồng/m2 vào tháng 3/2019. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng 5.728,8m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng: 18.298.000 đồng/m2. Hay như Dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại tổ dân phố Kiên Thành, thị trấn Trâu Quỳ, thời điểm tháng 12/2018, giá khởi điểm: 14.100.000 đồng/m2. Tương tự một dự án thời điểm tháng 8/2017, Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở cao tầng và thấp tầng tại Khu đấu giá, thị trấn Trâu Quỳ có giá khởi điểm đấu giá ô đất CT2 xây dựng nhà chung cư cao tầng và các ô đất từ TT-10 đến TT-13 và từ TT-14 đến TT-19 để xây dựng nhà thấp tầng: 19.200.000 đồng/m2. So với các dự án thu tiền sử dụng đất cùng giai đoạn, giá khởi điểm đấu giá của Dự án TQ5 cũng đang cao hơn nhiều. Cụ thể, Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Gia Lâm có diện tích 3.769.166m2 đất (đợt 1) vào tháng 8/2018, giá đất theo Bảng giá Nhà nước tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND có giá 12.400.000 đồng/m2 (đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ). Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 13.916.361 đồng/m2, bằng 1,56 lần giá UB. Thực tế, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 (Gia Lâm) tại tháng 12/2019 còn cao hơn giá của Dự án TQ5 xét tại thời điểm khi áp dụng đơn giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ 2020. Theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 thì vị trí 1 đường từ giáp đường Nguyễn Đức Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ (là vị trí có giá đất dùng để so sánh vào thời điểm định giá đất TQ5), đất ở giá 14.030.000 đồng/m2 và đất thương mại dịch vụ giá 8.942.000 đồng/m2. Hiện nay, tại vị trí Dự án TQ5 có đường Nguyễn Mậu Tài có tên trong bảng giá, giá đất ở là 17.600.000 đồng/m2, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) là 14.518.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp dưới 30 tỷ đồng theo Quyết định số 03/QĐ-UBND ngày 02/3/2020 của UBND TP là 1,4 lần. Để xác định mức giá khởi điểm của khu đất mang ra đấu giá được cơ quan chức năng tổ chức thực hiện với quy trình khắt khe, gắn với trách nhiệm đơn vị, cá nhân người phê duyệt các cấp theo quy định của pháp luật. Đơn cử như trường hợp giá khởi điểm đấu giá Dự án tại vị trí TQ5, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm (Dự án TQ5) được UBND TP Hà Nội phê duyệt theo đúng quy trình và quy định pháp luật về đất đai, cụ thể như sau: Ngày 23/9/2019, UBND huyện Gia Lâm có Tờ trình số 194/TTr-UBND trình UBND Thành phố, Sở Tài nguyên môi trường xác định và phê duyệt giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất Dự án TQ5. Ngày 25/10/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường có Tờ trình số 9993/TTr-STNMT-CCQLĐĐ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thành phố phương án giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5. Tiếp theo, ngày 30/10/2019, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể họp thẩm định giá khởi điểm đấu giá Dự án trên. Sau đó, ngày 19/11/2019, UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 6689/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện Dự án này trên cơ sở nội dung công văn, tờ trình của các Sở Tài Chính, Sở Tài Nguyên Môi trường đồng thời xác định thời điểm định giá đất là tháng 10/2019. Về phương pháp định giá đất, thời điểm áp dụng khi đó là phương pháp thặng dư là chủ đạo, kết hợp phương pháp so sánh. Vì vậy, giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5 được phê duyệt bao gồm: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 20.231.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất công cộng dịch vụ với thời hạn thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là 6.860.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất thực hiện dự án bãi đỗ xe là 4.653.000 đồng/m2. Như vậy, so với giá đất Nhà nước tại thời điểm định giá đất năm 2019, so với giá khởi điểm đấu giá của các dự án lân cận có cùng giai đoạn xác định giá và so với giá đất Nhà nước áp theo khung giá đất hiện tại thì giá đất khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 đều cao hơn. Phóng viên tìm hiểu và được biết, giá trúng đấu giá của các nhà đầu tư là khoảng 23 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với giá khởi điểm đấu giá. Cũng lưu ý rằng, khi đấu giá dự án, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất trên diện tích đất thương phẩm (đất ở, đất thương mại dịch vụ), không phải trả tiền sử dụng đất với đất để làm hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất cây xanh, các loại đất này là thuộc sở hữu của Nhà nước, nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch và bàn giao lại cho Nhà nước. Như vậy với dự án TQ5 thì diện tích đất thương phẩm của dự án chỉ khoảng 7,3 ha đất ở liền kề và biệt thự và 1,9 ha đất thương mại dịch vụ làm bãi đỗ xe và làm thương mại dịch vụ trong tổng diện tích toàn khu là 18,7ha. Tại thời điểm đấu giá, giá đất tại khu vực dao động từ 35-50 triệu đồng/m2 tùy vị trí, với trách nhiệm đầu tư hạ tầng toàn khu của nhà đầu tư, đầu tư các công trình về nhà để xe, công cộng đơn vị ở thì mức giá khởi điểm và trúng đấu giá là hợp lý. Hiện nay, giá đất ở khu vực Trâu Quỳ tăng mạnh do thị trường chứng khoán lên cao nên dòng tiền chuyển dịch đầu tư sang BĐS. Xu hướng này cũng tạo nên cơn sốt đất trên cả nước trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên việc giá đất này có tiếp tục duy trì giá cao hay hạ nhiệt thì còn cần phải chờ xem diễn biến của thị trường. Theo baoxaydung.com.vn Nguồn bài viết: https://baoxaydung.com.vn/dat-dau-gia-tai-du-an-tq5-cao-hay-thap-308955.html