Bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất lần đầu tiên được quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, quy định này còn một số điểm chưa phù hợp, gây ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người ngay tình và các bên liên quan. Bài viết làm rõ cơ sở lý luận về bảo vệ người ngay tình. Trên cơ sở này làm rõ các điểm chưa phù hợp và đề xuất hướng khắc phục các điểm chưa phù hợp của quy định này.
1.Cơ sở lý luận bảo vệ người ngay tình tham gia giao dịch.
1.1.Người ngay tình và lý do biện minh cho việc bảo vệ người ngay tình tham gia giao dịch trước chủ sở hữu tài sản đích thực
1.1.1.Người ngay tình tham gia giao dịch
Người ngay tình tham gia giao dịch cần được hiểu là người tại thời điểm giao dịch người này không có cơ sở để biết và không buộc phải biết việc tham gia vào giao dịch là không phù hợp với quy định pháp luật hay hiểu một cách nôm na là không có quyền tham gia vào giao dịch. Điều đó có nghĩa là khi tham gia vào giao dịch, người này hoàn toàn tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch và giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch có hiệu lực.
Trong trường hợp ngược lại, người này biết hoặc buộc phải biết người tham gia giao dịch không có quyền giao dịch thì không được coi là người ngay tình và không được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu (Người không có quyền giao dịch là người giao dịch không phải chủ sở hữu hay được chủ sở hữu tài sản cho phép). Ví dụ, anh A mua bất động sản từ chị B. Khi mua, anh A tin rằng chị B là chủ sở hữu bất động sản vì bất động sản của chị B đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi thực hiện việc mua bán không có ai tranh chấp quyền sở hữu với chị B. Dựa trên cơ sở này, anh A tin tưởng rằng chị B là chủ sở hữu bất động sản mà anh mua. Tuy nhiên, trên thực tế các cơ sở mà anh A dựa vào chưa đủ chắc chắn để xác định chị B là chủ sở hữu tài sản1 . Mặc dù, chị B không phải là chủ sở hữu tài sản, nhưng rõ ràng anh A không thể biết về việc này. Vì vậy, việc anh A có được bất động sản nêu trên là hoàn toàn ngay tình (ngay tình theo tiếng La tinh là bona fide purchaser). Anh A chỉ không được coi là ngay tình trong việc mua bán và chiếm hữu bất động sản nếu anh A biết được hoặc buộc phải biết bất động sản này không thuộc sở hữu của chị B và chị B cũng không phải là người được chủ sở hữu hay pháp luật cho phép thực hiện giao dịch. Anh A có thể biết được chị B không phải là chủ sở hữu tài sản qua các cách như: nhận biết thông qua hệ thống đăng ký ( đối với tài sản có đăng ký), nhận biết dựa trên những sự kiện thực tế (được thông báo từ người khác…). Tất nhiên, giao dịch này phải đáp ứng các điều kiện giao dịch có hiệu lực khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Lý do biện minh cho việc bảo vệ người ngay tình khi tham gia giao dịch trước chủ sở hữu tài sản ban đầu
Hiện nay, đa số các nước trên thế giới đều bảo vệ người ngay tình trước yêu cầu đòi tài sản từ chủ sở hữu tài sản ban đầu. Có thể có nhiều lý do được đưa ra để lý giải cho việc bảo vệ người ngay tình trước chủ sở hữu tài sản ban đầu. Tuy nhiên, thuyết phục chúng tôi là các lý do sau đây:
Thứ nhất, xét về yếu tố lỗi, như trên đã trình bày, người ngay tình khi tham gia giao dịch không có cơ sở và không buộc phải biết người giao dịch không có quyền giao dịch.
Như vậy, người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch. Trong khi đó, như nhận định bởi Tòa Califonia, cũng như Patricia Youngblood Reyhan 2 : chính chủ sở hữu tài sản ban đầu là người có lỗi trong việc tạo ra hoàn cảnh làm cho người ngay tình tham gia giao dịch với người không có quyền giao dịch.
Thứ hai, xét về mức độ thiệt hại
Khi cân nhắc việc lựa chọn giữa quyền lợi của chủ sở hữu tài sản ban đầu và người ngay tình thì việc xem xét xem mức độ thiệt hại giữa các bên là yếu tố quan trọng. Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp và có thể lường trước được là rủi ro tài sản có thể bị mất hoặc chuyển giao cho người khác không theo ý chí của chủ sở hữu, nhưng người nhận là người ngay tình. Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản có thể tránh rủi ro này bằng cách mua bảo hiểm cho tài sản và trên thực tế, các tài sản có giá trị lớn thường được bảo hiểm. Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, do người ngay tình hoàn toàn có cơ sở thuyết phục để tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch. Như vậy, trong hoàn cảnh này, rủi ro mà người ngay tình có thể nghĩ đến không thể là rủi ro về việc người tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Rủi ro mà người ngay tình có thể dự đoán thường là các rủi ro về giao kết, thực hiện các nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụ giao tài sản. Chính vì vậy, trên thực tế, biện pháp bảo đảm mà người ngay tình áp dụng không hướng đến việc phòng tránh rủi ro do việc bên tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Chính bởi lẽ đó, khi rơi vào rủi ro này, quyền lợi của người ngay tình không được đảm bảo, mà chỉ có thể trông cậy vào sự tự nguyện của bên tiến hành giao dịch. Trong khi đó, khả năng người ngay tình nhận được bồi thường từ bên tiến hành giao dịch rất khó xảy ra, nhất là trong trường hợp bên tiến hành giao dịch đã có hành vi gian dối ngay từ ban đầu.
Từ những phân tích trên, có thể nhận thấy, thường người ngay tình là người có thể phải chịu thiệt hại nhiều hơn chủ sở hữu tài sản ban đầu.
Thứ ba, xét về lợi ích mang lại cho xã hội
Nếu xem xét theo hướng đáp ứng yêu cầu của chủ sở hữu tài sản ban đầu, buộc người ngay tình trả lại tài sản cho người này sẽ dẫn đến sự không công bằng cho người ngay tình. Hơn thế, cách tiếp cận này gây tâm lý e ngại từ phía người tham gia giao dịch. Điều này làm giảm khả năng lưu thông dân sự của tài sản, gây sự bất ổn cho các giao dịch, tác động không tốt đến sự phát triển của kinh tế – xã hội, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, việc công nhận quyền lợi của người ngay tình có được từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu tài sản là biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo sự ổn định cho các giao dịch, bảo đảm sự phát triển kinh tế – xã hội.
Vì những lý do vừa phân tích, chúng tôi cho rằng, việc cho phép người ngay tình trở thành chủ sở hữu tài sản như là phương thức bảo vệ người ngay tình khi tham gia giao dịch nhằm mục đích thúc đẩy và tạo sự ổn định cho các giao dịch. Phương thức này cần có giới hạn khi áp dụng thực tế nhằm tránh những tác động tiêu cực cho xã hội và cho quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu ban đầu.
1.2.Giới hạn của việc bảo vệ người ngay tình tham gia giao dịch trước chủ sở hữu đích thực
Việc bảo vệ người ngay tình trong giao dịch trước chủ sở hữu có thể bị giới hạn. Việc giới hạn này, theo chúng tôi là cần thiết và cần được cân nhắc dựa trên mức độ thiệt hại đến lợi ích công cộng, quyền lợi ích chính đáng của người ngay tình và chủ sở hữu tài sản ban đầu. Trên thực tế, tùy thuộc vào chính sách của mỗi nước, việc giới hạn này không hoàn toàn giống nhau. Giới hạn trong việc bảo vệ người ngay tình trước chủ sở hữu khi rơi vào các trường hợp sau:
-Giới hạn được áp dụng khi tài sản giao dịch là tài sản bị đánh cắp hay tước đoạt từ chủ sở hữu bằng cách tương tự, tài sản thuộc sở hữu nhà nước .
Trong trường hợp người ngay tình giao dịch với người ăn cắp tài sản thì giao dịch này là bất hợp pháp ngay từ thời điểm giao dịch. Người ngay tình không được bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu (người có tài sản bị đánh cắp). Giới hạn này là quy định truyền thống trong các bang của Hoa Kỳ và trong quy định hiện nay của nhiều nước trên thế giới3
Quy định trên có thể quy định theo hướng khắt khe hoặc nhẹ hơn. Ví dụ, theo hướng khắt khe hơn thì người ngay tình không được bảo vệ trong mọi trường hợp nếu tài sản có được từ giao dịch là tài sản bị đánh cắp hay tài sản bị cưỡng đoạt khỏi chủ sở hữu, không phụ thuộc người tiến hành giao dịch với người ngay tình có phải là người ăn cắp hay không 4. Ngược lại, theo hướng nhẹ hơn, ví dụ pháp luật Nhật Bản quy định: người ngay tình vẫn được bảo vệ kể cả trong trường hợp đối tượng giao dịch là tài sản bị đánh cắp nếu giao dịch được tiến hành công khai trên thị trường. Chủ sở hữu chỉ được trả lại tài sản nếu chủ sở hữu trả cho người ngay tình một khoản tiền đúng bằng số tiền mà người ngay tình phải bỏ ra để mua tài sản5
Giới hạn đối với tài sản thuộc sở hữu nhà nước được đặt ra ở Ý. Theo đó, người ngay tình không được bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu nếu chủ sở hữu là cơ quan nhà nước6.
– Giới hạn được áp dụng nếu giao dịch nhận tài sản của người ngay tình không được diễn ra trong điều kiện thương mại bình thường
Giới hạn này được quy định tại § 2-403 Uniform Commercial Code ( tạm dịch Bộ luật Thương mại thống nhất). Theo đó, người mua ngay tình phải là người tham gia giao dịch trong điều kiện giao dịch bình thường.
Giới hạn tương tự được đặt ra tại Anh. Tại Anh, người tham gia giao dịch ngay tình chỉ được bảo vệ nếu tham gia giao dịch trên thị trường công khai7. Ngoài ra, giá cả khi giao dịch cũng là một trong các điều kiện để người ngay tình được bảo vệ. Trong trường hợp giá giao dịch quá thấp so với giá thị trường thì người ngay tình cũng không được bảo vệ . Tuy nhiên, theo chúng tôi, giới hạn này thực ra là điều kiện để được xác định là người ngay tình.
-Giới hạn được áp dụng khi giao dịch mà người ngay tình tham gia vào giao dịch không phải là giao dịch có đền bù
Giới hạn này được đặt ra tại Nga. Theo quy định của Bộ luật Dân sự của Nga 8 thì người ngay tình chỉ được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu nếu đây là giao dịch có đền bù. Giao dịch có đền bù là giao dịch mà người nhận tài sản phải trả một khoản tiền để có được tài sản, ví dụ như giao dịch mua bán, thuê tài sản… Người ngay tình tham gia các giao dịch mà không mất khoản tiền để có được tài sản này như giao dịch tặng cho, thừa kế tài sản thì không được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu. Điều đó có nghĩa là, người ngay tình phải trả lại tài sản khi chủ sở hữu tài sản ban đầu đòi lại tài sản.
2.Quy định về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất và đề xuất khắc phục các điểm chưa phù hợp về bảo bảo vệ người ngay tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất
Người ngay tình tham gia giao dịch được bảo vệ theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất được bảo vệ nếu việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai. Như vậy, theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 có thể nhận thấy, để được bảo vệ, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải ngay tình khi tham gia giao dịch
Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 không thể hiện rõ điều kiện về việc người ngay tình phải ngay tình trong giao dịch. Tuy nhiên, theo chúng tôi, việc công nhận giao dịch của người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người không có quyền sử dụng đất được xây dựng dựa trên cơ sở bảo vệ người ngay tình trong giao dịch. Chính vì lẽ đó, điều kiện ngay tình của người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm tham gia giao dịch là điều kiện tiên quyết để người nhận chuyển quyền sử dụng đất được công nhận giao dịch. Ngay tình khi tham gia giao dịch được hiểu là tại thời điểm giao dịch, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không biết và không thể biết người chuyển quyền không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ hai, giao dịch phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Các điều kiện này được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, cụ thể : bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền phải có quyền thực hiện giao dịch (có quyền giao dịch, có năng lực để thực hiện giao dịch), các bên hoàn toàn tự nguyện khi tham gia giao dịch, các thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải được xác định được, thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Riêng đối với thừa kế hình thức của di chúc thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Thứ ba, phải là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Giao dịch mà người ngay tình tham gia phải là giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn ( Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, người ngay tình không được công nhận giao dịch nếu giao dịch mà người này tham gia là giao dịch: thuê, thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là chủ thể sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai. Những người đáng lẽ ra là chủ thể sử dụng đất nếu quyền sử dụng dụng đất không được chuyển quyền cho người ngay tình sẽ không có quyền đòi lại đất và quyền sử dụng đất, mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người có lỗi.
Luật Đất đai năm 2013 lần đầu tiên quy định về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất. Do vậy, bên cạnh những điểm tích cực, điều kiện để công nhận giao dịch quyền sử dụng đất của người ngay tình theo quy định của pháp luật nói chung và tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 có một số điểm chưa phù hợp sau đây:
Một là, người ngay tình trong các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được bảo vệ là chưa hợp lý.
Như trên đã trình bày, những người tham gia vào các giao dịch thuê , thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất cho dù ngya tình vẫn không được pháp luật bảo vệ. Theo chúng tôi, quy định như vậy chưa công bằng, bởi lẽ: người ngay tình trong các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất cũng có tình trạng như người ngay tình trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, như: không có lỗi trong giao dịch, chịu nhiều thiệt hại nếu giao dịch không được công nhận, thậm chí chịu nhiều thiệt hại hơn so với người ngay tình trong một số giao dịch chuyển quyền mà chúng tôi sẽ phân tích sau đây. Trong khi đó, chưa có phương thức hiệu quả nào khác để bảo vệ người ngay tình trong các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất này. Mặt khác, việc không bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất trước chủ sở hữu gây sự bất ổn cho các giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.
Hai là, tất cả người ngay tình trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đều được bảo vệ là chưa đảm bảo tính công bằng cho chủ sở hữu tài sản nếu xem xét mức độ thiệt hại của người ngay tình và chủ sở hữu tài sản.
Như trong phần 1 đã trình bày, một trong các lý do bảo vệ người ngay tình trước chủ sở hữu tài sản dựa vào việc xem xét mức độ thiệt hại của người ngay tình và mức độ thiệt hại của chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, trong một số giao dịch chuyển quyền như: giao dịch tặng cho, giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất thì người ngay tình với tư cách là người nhận tặng cho, người nhận thừa kế không bị thiệt hại nếu không được công nhận giao dịch vì người ngay tình khi nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các giao dịch này không phải bỏ ra chi phí, hoặc nếu có cũng không đáng kể. Trong khi đó, chủ sở hữu tài sản (trong trường hợp này là toàn dân hoặc người có quyền trở thành chủ thể sử dụng đất ) bị thiệt hại hơn nhiều do không có quyền sử dụng đất.
Ba là, người ngay tình được bảo vệ ngay cả khi thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất của tất cả các loại đất, bao gồm cả các loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch là trái với nguyên tắc của Bộ luật Dân sự , ảnh hưởng đến trật tự và lợi ích chung.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất không bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay cả trong trường hợp giấy chứng nhận được cấp không đúng mục đích sử dụng đất. Quy định này dẫn đến tình trạng hợp thức hóa cả những giao dịch với quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch. Ví dụ, đất thuộc đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, nhưng được cho phép sử dụng để ở và việc cho phép này là bất hợp pháp. Khi rơi vào hoàn cảnh này, đáng lẽ ra phải thu hồi đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khôi phục lại tình trạng ban đầu để môi trường sống chung được đảm bảo thì quy định trên lại cho phép không thu hồi đất, nếu quyền sử dụng đất đã được chuyển quyền. Rõ ràng, việc bảo vệ lợi ích của người ngay tình trong trường hợp này gây ảnh hưởng đến lợi ích công cộng vì đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng có mục đích bảo vệ môi trường sống của con người . Theo nguyên tắc chung đang được đa số thừa nhận hiện nay thì lợi ích công cần được ưu tiên bảo vệ.
Bốn là, chưa dự liệu được trường hợp ưu tiên công nhận giao dịch của người ngay tình
Thực tế, ở nước ta diễn ra tình trạng cùng một thửa đất được giao cho hai hay nhiều người. Trong trường hợp thửa đất đã giao cho hai hay nhiều người, mà những người này đã chuyển quyền sử dụng đất thì pháp luật bảo vệ ai trong số những người ngay tình trong giao dịch này. Pháp luật nước ta chưa đưa ra câu trả lời cho trường hợp này, gây khó khăn cho việc thực hiện. Theo quan điểm của chúng tôi, trong trường hợp tất cả người tham gia giao dịch đều ngay tình thì giao dịch của những người này đều được công nhận. Những người này trở thành đồng sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ như nhau đối với thửa đất.
3.Đề xuất
Từ những phân tích trên, để đảm bảo tính công bằng cho người ngay tình trong các giao dịch quyền sử dụng đất, đảm bảo lợi ích công cộng,cần chỉnh sửa điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
Thứ nhất, bổ sung người ngay tình trong các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất vào các trường hợp được bảo vệ và loại bỏ các trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế ra khỏi các trường hợp được bảo vệ.
Thứ hai, đối với các loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch thì giao dịch của người ngay tình không được công nhận, trừ trường hợp tại thời điểm xem xét quyền lợi của người ngay tình, đất này được phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất mà quyền sử dụng được phép tham gia vào giao dịch. Trong trường hợp người ngay tình không được công nhận giao dịch, người ngay tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất được sử dụng đúng mục đích. Người ngay tình trong trường hợp này không được công nhận giao dịch, nhưng được bồi thường thiệt hại.
Thứ ba, những người ngay tình trong các giao dịch đối với cùng một thửa đất cần được bảo vệ như nhau ngay cả trong trường hợp những người này tham gia vào các giao dịch khác nhau.
Thứ tư, Luật Đất đai cần thể hiện rõ ràng về điều kiện, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất chỉ được bảo vệ nếu ngay tình khi tham gia giao dịch quyền sử dụng đất.
Theo tapchitoaan.vn
Nguồn bài viết:https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/bao-ve-nguoi-ngay-tinh-trong-giao-dich-quyen-su-dung-dat
